[I]nterventi

Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti in Regione Lombardia

Lorenzo Spallino

Autore: Lorenzo Spallino

Data: 16.2.2006

Ultimo aggiornamento: 22.4.2006

Utilizzo: questo articolo è distribuito con licenza Creative Commons Attribuzione 2.5 Italia


Sintesi divulgativa

Quello che segue è il testo dell'intervento al convegno “Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti”, organizzato da IFAC (azienda speciale della CCIAA di Como) il 16 febbraio 2006 a Lariofiere (Erba). I quesiti sono stati raccolti anteriormente al convegno dagli ordini professionali degli architetti e degli ingegneri. Come illustrato, si è cercato di mantenere integra anche la sintassi, per quanto possibile, dei quesiti, proprio per rispettare il punto di vista degli operatori professionali, che non necessariamente deve coincidere con quello dei commentatori.

Avvertenze

Chi era presente al convegno ha dedicato una piccola, ma significativa, parte del suo tempo ad esaminare tre dei centoquattro articoli che compongono la legge regionale n. 12 del 27 dicembre 2005. Si tratta di articoli dalla tecnica di scrittura tutto sommato tradizionale, di una legge invece complessa, importante, soprattutto innovativa. Da una parte, infatti, abbiamo una legge dai contenuti e dalle tecniche di scrittura senza paragoni nel panorama legislativo italiano, che anticipa il nuovo testo Unico dell’Urbanistica. Dall’altra, abbiamo tre articoli che se da un lato consacrano – senza ipocrisie - la figura del recupero ai fini abitativi dei sottotetti, esistenti e futuri, dall’altro sono evidentemente scritti con un occhio al fatto che le (nuove) norme sui sottotetti si calano in un contesto di assoluta transizione, dove la tavola di riferimento è – e sarà, temo – per diverso tempo, quella del Piano Regolatore, non quella del PGT. Francamente non so dire quale sia il tasso di assolutezza delle risposte che abbiamo dato: per parte mia ho cercato, come si usa dire, di confezionarle oltre ogni ragionevole dubbio. Ma il dubbio, condizione di chi è incerto, perplesso, rimane: e credo che in un’epoca di distributori di risposte giuste sia buona cosa che rimanga, perché un atteggiamento di incertezza sulle proprie conclusioni è importante. La conseguenza non è la passività, ma l’attivazione di processi positivi che oppongano al pessimismo distruttivo un sano pessimismo costruttivo (T. Maldonado, 1971).

Indice dei quesiti

  1. ALTEZZE INTERNE (riferimento: art. 63, c. 6)
  2. ALTEZZE ESTERNE (riferimento: art. 64, c. 1)
  3. DISTANZE (riferimento: art. 64, c. 2)
  4. PARCHEGGI (riferimento: art. 64, c. 3)
  5. DESTINAZIONE D’USO (riferimento: art. 63, cc. 2 e 4; art. 64, c. 10)
  6. ONERI (riferimento: art. 64, c. 7)
  7. AREE NON VINCOLATE (riferimento: art. 64, cc. 8 e 9)
  8. POTERI LOCALI DI ESCLUSIONE (riferimento: art. 65)
  9. VARIE

Quesiti / Risposte

(1) ALTEZZE INTERNE (riferimento: art. 63, c. 6)

D. In caso di recupero con modifica della copertura è possibile avere un altezza all’imposta del tetto superiore a mt. 1.50 o il 1.50 e da considerarsi parametro minimo/massimo?

R. La misura di m 1,50 contenuta nel comma sesto dell’art. 63 è un semplice criterio di calcolo, non una prescrizione. Nulla vieta, quindi, altezze all’imposta superiori a m 1,50.

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(2) ALTEZZE ESTERNE (riferimento: art. 64, c. 1)

D. Come ci si comporta quando gli strumenti urbanistici definiscono come parametro d'altezza non quella reale ma quella c.d. volumetrica (utile per il calcolo volumetrico) stabilendo che la stessa si calcola fino all'intradosso dell'ultimo solaio abitabile?

R. L'art. 64 prevede che, per assicurare l'altezza media ponderale di m 2,40, gli interventi possono comportare modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, ma soltanto nei limiti massimi di altezza degli edifici posti dallo strumento urbanistico, cioè senza la possibilità di derogare da eventuali limiti massimi di altezza. Le circolari della regione che hanno interpretato la legge regionale n. 15/1996 hanno precisato che si devono considerare limiti massimi di altezza soltanto quelli espressi in misura assoluta (ad esempio, m 8,50) o quelli che fanno riferimento alle altezze esistenti, ma non le norme che prescrivono un numero massimo di piani degli edifici, poiché la realizzazione di un piano sottotetto in deroga agli indici volumetrici non costituisce realizzazione di un nuovo piano. L'orientamento della Regione, sposato anche dal Tribunale Amministrativo (T.A.R. Lombardia Brescia 14.5.2002, n. 851), non è condiviso dalla (poca) dottrina sin qui espressasi (M. Cavicchini, La legge per il governo del territorio, Rimini, 2005, p. 225), poiché – si afferma - in genere le prescrizioni sul numero massimo dei piani che si trovano negli strumenti urbanistici servono proprio a regolamentare le altezze. Personalmente, posso anche capire che gli strumenti urbanistici utilizzino il numero di piani per definire lo standard ^altezza^: ma ciò non toglie che il DM 1444/1968, norma quadro per la redazione degli strumenti urbanistici, dica altro, neppure contemplando questa espressione.

D. Se devo recuperare un sottotetto con solaio non praticabile strutturalmente e quindi devo passare da una sezione soletta di 20 cm a 30 cm più pavimenti al finito, da dove misuro le altezze, dal finito o dallo strutturale vecchio?

R. La norma consente di modificare il tetto per "assicurare" - nelle circolari interpretative della l.r. 15 si usa il termine diverso "raggiungere"- l'altezza, media ponderale richiesta. è quindi poco chiaro se assicurare il requisito d'altezza significhi che i m 2,40 possono essere raggiunti, e non superati, oppure anche superati più o meno abbondantemente. L’interpretazione letterale dice che posso andare oltre. L’interpretazione fondata sulle finalità e gli scopi della legge, che sono quelle di dare vita a locali abitabili ma con caratteristiche diverse dai locali ordinari, dice che l'altezza media ponderale debba essere soltanto raggiunta, ammettendo tolleranze modeste ma non sostanziali, come quelle necessarie per gli isolamenti termici e il risparmio energetico.

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(3) DISTANZE (riferimento: art. 64, c. 2)

D. La distanza di 10 m. tra pareti finestrate di cui al DM 1444/1968 deve essere rispettata?

R. L’art. 9 del DM parla di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, che quindi non necessariamente devono essere ambedue finestrate. Il problema sta nel fatto che, semplificando molto, non di rado il giudice civile ritiene che le disposizioni del DM 1444, per quanto non immediatamente precettive (per tutti Cassazione sez. Un. 1.7.1997, n. 5889: contra Cass. 13.4.1999 n. 3624 e Cass. 11.6.1994 n. 5702), abbiano statura di norme ordinamentali sovraordinate, che come tali si sostituiscono ex lege a norme di diversa portata. L’evoluzione di questo orientamento ha recentemente portato il Tribunale di Como a contestare la legittimazione della regione Lombardia a derogare il DM 1444, in quanto – si dice – in materia di distanze tra fabbricati il principio è che la distanza minima tra fabbricati deve essere fissata per legge e che questa competenza appartiene allo Stato e solo a questo. Dall’altro lato, i giudici amministrativi insistono da tempo sul fatto che il DM non è immediatamente operante anche tra i privati, essendo rivolto alle pubbliche amministrazioni, così che il privato non potrebbe agire direttamente, se non dopo aver fatto annullare la previsione locale o la concessione edilizia che ne ha fatto applicazione (da ultimo Cons. Stato, sez. V, 19.4.2005, n. 1795). è chiaro che questo secondo orientamento tutela poco o nulla nel caso – come quello dei sottotetti – in cui la derogabilità alla normativa locale è, per così dire ^automatica^ per effetto di una norma di legge, perché in questo caso non c’è una norma locale da impugnare ma solo un provvedimento. Ferme restando tutta una serie di riflessioni sul potere dei giudice civile di applicare direttamente il DM, che tralascio, e fermo restando che il potere sostitutorio del DM è quanto mai dubbio, perché quando i regolamenti edilizi nulla dicono, è la stessa Cassazione a dire che in questo caso si applicano (ma non potrebbe essere diversamente) le sole distanze previste dall’art. 873 c.c. (Cass. Civ. 19.11.1992, n. 12376), credo che la soluzione del problema sia altrove e precisamente nel fatto che il punto 2) dell'art. 9 del D.M. 1444/1968 si applica ai "nuovi edifici". La ristrutturazione ne dovrebbe, quindi, a rigore essere esclusa. Altro è, ovviamente, cosa si debba intendere per ristrutturazione: è evidente che nella fattispecie la Regione Lombardia fonda la sottrazione degli interventi di recupero dei sottotetti al regime delle nuove costruzioni, sulla assenza di  incremento di volumetria per i sottotetti così recuperati. Circostanza che il T.A.R. Lombardia non pone in dubbio (T.A.R. Lombardia, Brescia, TAR Brescia 7.9.2001, n. 771) e che invece pare indifferente al giudice civile, il quale si limita a giudicare soltanto se si è in presenza, o meno, di ampliamento fisico dell'esistente. Aggiungo, infine: il DM 1444/1968 sta per essere superato dal nuovo Testo Unico dell'Urbanistica e la stessa Regione Lombardia si appresterebbe a dichiararne la disapplicazione. I problemi di cui discutiamo hanno dunque vita breve.

D. Come si tutelano i terzi in tema di distanze?

R. Il problema dell’intervento dei terzi è complesso, non tanto quando esiste una domanda di permesso di costruire, quanto nel caso di presentazione di una DIA. Per quello che qui interessa basti dire che è proprio il TAR Lombardia ad aver inaugurato l’orientamento secondo il quale non essendo la DIA un provvedimento, questa non è impugnabile. è sempre lo stesso TAR Lombardia ad affermare, in una recentissima decisione, che la tutela giurisdizionale del terzo che si oppone all’intervento edilizio oggetto di D.I.A. viene assicurata tramite il rito del silenzio, attivato con la procedura del cd. silenzio inadempimento, al cui esito positivo consegue il potere sanzionatorio, non quello di annullamento di un titolo che non c’è (TAR 3.2.2006 1999/2006, sez. II). Tralascio ogni commento sull’effettività della tutela.

D. Sopraelevando si toglie in pratica luce e sole a possibili fabbricati limitrofi. Questo deve essere verificato e autorizzato dai terzi, oltre che dal Comune?

R. Vale quanto detto sopra. Salvo aggiungere che le preoccupazioni dell’A.C. circa una eventuale illegittimità del provvedimento per violazione delle garanzie partecipative della l. 241/90 possono essere tranquillamente fugate semplicemente procedendo alla comunicazione ex art. 7 per l’ipotesi in cui il rilascio del titolo abbia effetti diretti nei loro confronti. E nel caso di una DIA? L’art. 7 parla di ^provvedimento finale^, che nella DIA non c’è, salvo che si voglia intendere con questo l’attestazione di cui al comma 8 dell’art. 42 della l.r. 12.

D. Le distanze dai confini ai sensi codice civile sono minime o derogabili anche quelle?

R. Le distanze civilistiche sono derogabili (solo) su accordo delle parti.

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(4) PARCHEGGI (riferimento: art. 64, c. 3)

D. L'atto di vincolo pertinenziale dei parcheggi deve essere presentato prima del rilascio del titolo abilitativo o della fine pubblicazioni?

R. L’art. 64 impone che il rapporto tra nuove unità ottenute attraverso il recupero dei sottotetti, e le aree a parcheggio sia garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari. La norma non dice, ovviamente, se l’atto costititutivo debba essere sottoscritto prima del rilascio del titolo, in corso di rilascio, alla fine del procedimento o a fine pubblicazioni. Trattandosi di un vero e proprio standard, credo che la risposta stia nel fatto che l’assolvimento della previsione è condizione di legittimità del titolo: ciò a dire che, pur non essendo necessario dimostrane l’assolvimento in sede di istanza, quand’anche l’A.C. rilasciasse il titolo questo non avrebbe efficacia sino al soddisfacimento della prescrizione. Vale sempre la buona, vecchia, regola dell’invio della comunicazione di prossimo rilascio del titolo al momento in cui verrà depositato il titolo. Per inciso, ricordo – ma la cosa è nota – che le recenti modifiche all’art. 41sexies della L.U. hanno eliminato il requisito della pertinenziazione degli spazi a parcheggio per la misura dell’ 1 mq su 10 mc ("2. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse": comma aggiunto dall'articolo 12, comma 9, legge n. 246 del 2005).

D. Nel caso il sottotetto consista nell’ampliamento di una unità immobiliare posta al piano sottostante, è necessario reperire gli spazi per il parcheggio relativi alla volumetria del sottotetto?

R. La risposta è negativa. L’articolo 64 parla di assoggettamento all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi nella sola ipotesi di interventi volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari: nella fattispecie non c’è creazione di nuove unità immobiliari.

D. Nel caso di realizzazione di nuova unità immobiliare, ottenuta attraverso la separazione di spazi sottostanti da unità preesistenti e il recupero di sottotetti, gli spazi a parcheggio vanno recuperati anche per la parte già a destinazione residenziale?

R. La risposta è negativa. L’articolo 64 fissa la misura dello standard a parcheggio nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa con un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il che a significare che lo standard è calcolato solo sull’ampliamento.

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(5) DESTINAZIONE D’USO (riferimento: art. 63, cc. 2 e 4; art. 64, c. 10)

D. Con riferimento al comma 2 dell’art. 63: il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto è consentito solo per gli edifici già destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento alla data del 31.12.2005, oppure l’inciso inerente la percentuale di destinazione d'uso dell’ immobile - "destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento"- deve essere inteso come riferito allo stato dell'edificio alla data di presentazione dell'istanza di recupero?

R. In parole più semplici si chiede se il requisito della destinazione residenziale dell'edificio nella misura % prevista dalla Legge debba necessariamente ed inderogabilmente sussistere alla presentazione della domanda e non essere conseguenza della stessa. Credo che la risposta corretta sia la prima. La norma parla infatti di “edifici, destinati a residenza per almeno il 25% della s.l.p. …”, soltanto successivamente distinguendoli tra edifici (A) esistenti al 31.2.2005 e (B) assentiti sulla base di titoli rilasciati entro il 31.12.2005 o DIA presentate entro il 1.12.2005. In senso contrario l’intervento dell’arch. Achille Rossi, dirigente del servizio Interventi Edilizi Maggiori del Comune di Milano: incontro Collegio Geometri di Milano, Milano 16.01.06.

D. Con riferimento al comma 4 dell’art. 63: il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto negli edifici realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 10 dicembre 2005, decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell'agibilità, è consentito solo per gli edifici già destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento alla medesima data, oppure l’inciso riferito alla percentuale di destinazione d'uso dell’immobile -"destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento"- può essere inteso come riferito allo stato dell'edificio alla data di presentazione dell'istanza di recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto?

R. La domanda è sostanzialmente identica alla precedente. La risposta è la medesima.  Il problema si potrebbe porre per definire l’espressione ^edifici^ sotto il profilo della autonomia (strutturale? provvedimentale? catastale?) dell’impianto.

D. Qualora esista un fabbricato su due piani (terra + sottotetto) ad uso deposito, si presenti una DIA per cambio di destinazione del piano terra da deposito a unità residenziale con relativa autorimessa, per la successiva DIA per recupero del sottotetto è necessario chiudere la prima pratica con accatastamento e agibilità, o è sempre possibile presentarla durante il corso dei pubblicazioni per la trasformazione del piano terra?

R. La risposta corretta è la prima: tanto il comma 2 che il comma 4 dell’art. 63 parlano infatti di edifici destinati a residenza. Ciò a significare che, in una interpretazione letterale del disposto, il requisito della destinazione deve già esistere al momento della presentazione dell’istanza. Diversamente si presenterebbero profili non semplici di gestione della norma la cui natura, non si dimentichi, è comunque eccezionale.

D. È possibile recuperare il sottotetto di un fabbricato produttivo prevedendo in un primo momento la modifica di destinazione in residenziale e successivamente il recupero del sottotetto senza aspettare 5 anni in considerazione del fatto che la condizione di "esistenza", introdotta dalla norma, sembrerebbe riferita al fabbricato qualunque sia la sua destinazione e non alla destinazione stessa?

R. Confesso di faticare a comprendere il quesito. Se si parla di esistenza, allora siamo nel campo del comma 2 dell’art. 63, ossia di edifici esistenti alla data del 31.12.2005 o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ma se parliamo di cinque anni, allora siamo nel campo del comma 4, ossia di edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della S.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso. In questo secondo caso, per recuperare il sottotetto di un fabbricato produttivo assentito ante 31.12.2005, è necessario prima mutarne la destinazione per almeno il 25% della s.l.p., e poi intervenire.

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(6) ONERI (riferimento: art. 64, c. 7)

D. Per gli interventi di recupero dei sottotetti si deve versare un contributo di costruzione: contributo costo di costruzione, o contributo di costruzione inteso oneri urbanizzazione + contributo costo di costruzione?

R. La risposta è nella legge. Ai sensi dell’art. 64, c. 7, infatti, gli interventi di recupero comportano la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun Comune per le opere di nuova costruzione. Per inciso, ricordo che l’onerosità dell’intervento di recupero era uno dei punti qualificanti della proposta di legge 126/93 (art. 1: il recupero avviene tramite concessione edilizia onerosa ...) e che la ristrutturazione edilizia è prevista come onerosa nella l.r. 12/2005 (come riferimenti si vedano gli articoli 44, c. 10, per gli oneri di urbanizzazione e 48, c. 6, per il costo di costruzione).

D. Quali sono i metodi e i criteri per determinare il costo base di costruzione dei parcheggi, ai sensi dell'art. 64 comma 3?

R. E’ il Comune a determinare il costo base, sempre che non vi abbia già provveduto in sede di determinazione del costo delle opere di urbanizzazione secondaria ai fini di definire la tabella degli oneri di urbanizzazione da versare per il rilascio dei titoli abilitativi, secondo

  • la l.r. 60/1977 fino alla approvazione del Piano dei Servizi;
  • l’art. 44 della l.r. 12/2005, dopo l’approvazione del Piano dei Servizi (v. art. 25, l.r. 12/2005: 8. Fino all’approvazione del piano dei servizi la misura degli oneri di urbanizzazione è determinata con applicazione della normativa previdente).

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(7) AREE NON VINCOLATE (riferimento: art. 64, cc. 8 e 9)

D. Progetti da sottoporre all’esame paesitico “come previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale”. Quali sono queste modalità operative, a quale articolo della normativa di PTPR fa riferimento la legge?

R. Per memoria comune ricordo (A)che l’esame di impatto paesistico è il procedimento mediante il quale si accerta l’impatto sotto il profilo paesistico di un atto di natura progettuale e/o pianificatoria, al fine di determinarne l’accettabilità, (B) che il metodo proposto per l’esame consiste nel considerare la sensibilità del sito di intervento e l’incidenza del progetto, (C) che dalla combinazione delle due valutazioni deriva quella sul livello di impatto paesistico, (D) che due sono i principali soggetti coinvolti nell’esame, con distinti ruoli e compiti: il proponente-progettista e l’amministrazione pubblica competente. Tornando alle norme di riferimento, queste sono:

  • gli artt. 13 e 14 della Relazione generale del PTPR (del. Cons. reg. 6.3.2001 n. VII/197 in BURL 6.8.2001 n. 32 S.O.);
  • gli artt. 8, 25, 26, 27, 28, 29 e 30 delle Norme di attuazione al PTPR;
  • l’art. 7 delle ^Linee guida per l’esame paesistico dei progetti^ (Delib. G.R. 8 novembre 2001, n. 7/11045).

Tralascio per brevità l’illustrazione di tali norme.

D. Sono gli esperti del paesaggio delle Commissioni edilizie a formulare il parere di conformità? E qualora non fosse ancora istituita la Commissione per il paesaggio di cui all’art. 81 l.r. 12/05, quale procedura si segue?

R. La risposta sta nel richiamo che l’art. 64, c. 8, fa all’art. 81, c. 5 (l.r. 12/05). Fino a quando non è istituita la Commissione per il Paesaggio, il parere di competenza della Commissione per il paesaggio è reso:

  • dalla Commissione edilizia, ove esistente, del Comune territorialmente competente, integrata da almeno 2 esperti in materia di tutela paesaggistico-ambientale;
  • se la Commissione edilizia non è stata istituita, dagli esperti in materia paesaggistico-ambientale, a cui il regolamento edilizio comunale attribuisce esclusivamente le predette funzioni.

D. Nel caso di intervento edilizio in aree non sottoposte a vincolo paesaggistico, l’obbligo di istituzione della Commissione con esperti riguarda i Comuni o anche altri Enti interessati (Comunità Montana, Provincia)?

R.  L’art. 80 ripartisce - senza sovrapporre - le funzioni amministrative per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e per l’irrogazione delle relative sanzioni tra i vari enti, sancendo il principio secondo cui in via generale è competente il Comune, ad eccezione: (A) di specifiche materie attribuite alla competenza della Regione e della Provincia; (B) dei territori compresi all’interno dei perimetri dei parchi regionali le cui funzioni amministrative e sanzionatorie di competenza dei Comuni (c.1 e 4 dell’art. 80) sono attribuite alla competenza degli Enti gestori dei parchi regionali (restano esclusi i territori assoggettati all’esclusiva disciplina comunale dai piani territoriali di coordinamento dei parchi). L’art. 81 dispone poi che ciascun ente locale titolare ai sensi dell’art. 80 delle dette funzioni istituisce e disciplina una Commissione per il paesaggio composta da soggetti aventi particolare e qualificata esperienza nella tutela paesaggistico-ambientale. Ciò non significa, tuttavia, moltiplicazione delle procedure: i soggetti elencati sono competenti all'esame solo là dove competenti ad emettere il provvedimenti finale. Parliamo infatti di una valutazione, se necessaria, endoprocedimentale.

D. Gli esperti devono essere qualificati con le certificazioni emesse dalla Regione Lombardia a norma della Legge 18/1997 oppure i Comuni possono decidere arbitrariamente i nominativi come recita l’art. 81, comma 1 della legge 12/2005 “soggetti aventi particolare e qualificata esperienza...”

R. La domanda non ha (per ora) una risposta sicura. Da un lato (A)
l’art. 64, c. 8, in materia di sottotetti rinvia all’esame di impatto paesistico previsto dal PTPR, (B) l’art. 81 c. 1, riproducendo il disposto dell’art. 148 del d.lgs. n. 42/04, dispone che la Commissione per il paesaggio sia composta da ^soggetti aventi particolare e qualificata esperienza nella tutela paesaggistico-ambientale^, (C) le Norme di attuazione del Piano all’art. 29, c. 9, espressamente indicano quali esperti in materia di tutela paesistico-ambientale, quelli nominati ai sensi dell’art. 5 della l.r. 18/1997. Dall'altro l’art. 104 abroga la legge regionale n. 18 del 1997. Da qui pertanto l’incertezza, verrà fugata dalla Giunta Regionale quando questa, in adempimento dell’art. 84, rilascerà le disposizioni necessarie in tale senso ( ... gli enti competenti al rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche e alla irrogazione delle sanzioni amministrative si attengono alle disposizioni in merito emanate dalla Giunta regionale).

D. Il parere degli esperti ambientali è vincolante (alla stessa stregua dell’autorizzazione paesistica) o è obbligatorio non vincolante (alla stessa stregua del parere della commissione edilizia)?

R. Se è certo che il parere previsto all’art. 64 sia obbligatorio, in virtù del richiamo all’art. 81 comma 5 della l.r. 12/05, meno certo è se esso sia o meno anche vincolante. A mio giudizio il parere è da ritenersi non vincolante per le seguenti considerazioni:

  • anzitutto perchè secondo i principi generalissimi il parere non è vincolante laddove una norma espressamente non disponga in senso contrario;
  • e poi perchè la delibera della Giunta Regionale n. 6/30194 del 25 luglio 1997, in materia di criteri per la valutazione paesistica dei progetti, analogamente chiariva che il parere era obbligatorio, ma non vincolante, potendo il responsabile del servizio discostarsene previa adeguata motivazione.

D. I progetti di recupero dei sottotetti esistenti devono essere sottoposti a esame di impatto paesistico come previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale: parere disgiunto dalla c.e.?

R. Sono dell’avviso che l’esame di impatto paesistico:

  • si inserisce all’interno del procedimento inerente il rilascio del titolo
  • costituisce presupposto rispetto al rilascio del titolo abilitativo, diversamente da quanto avviene per gli interventi da eseguirsi in zona vincolata per i quali l’autorizzazione paesaggistica costituisce provvedimento distinto rispetto al titolo abilitativo edilizio, indifferente dal titolo edilizio tanto da essere impeditivo dell’avvio dei pubblicazioni, non del rilascio del provvedimento.

D. Il responsabile del procedimento urbanistico recepita la richiesta di giudizio dell’impatto paesistico di quanto tempo dispone per trasmetterla alla Commissione per il paesaggio?

R. Nessun termine è fissato. Tuttavia si deve tenere presente che se da un lato l’art. 64, c. 8 dispone che il giudizio di impatto paesistico deve essere reso dalla Commissione per il paesaggio entro il termine perentorio di 60 giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico, dall’altro l’art. 38, c. 3, in materia di procedimento per il rilascio di permesso di costruire, dispone che entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento acquisisce i pareri di cui all’art. 32, c. 5, ovvero anche i pareri della commissione per il paesaggio. Una certa discrasia tra le norme è evidente.

D. La d.i.a. è subordinata al recepimento del giudizio d’impatto paesistico, ma se mancano le condizioni per recepirlo?

R. Se per mancanza delle condizioni per recepire il giudizio d’impatto paesistico si intende la mancanza dei parametri di riferimento per effettuare l’esame paesaggistico, si deve tenere presente che ai sensi delle ^Linee Guida^ il progettista deve (recte, dovrebbe) attenersi ai criteri proposti dalle norme del Piano nonché alle indicazioni contenute nelle stesse ^Linee Guida^. I parametri pertanto già esistono e sono indicati nelle ^Linee Guida^:

  • all’art. 3, ^Criteri per la determinazione della classe di sensibilità del sito;
  • all’art. 4, ^Criteri per la determinazione del grado di incidenza paesistica del progetto^;
  • all’art. 5, ^Criteri per la determinazione del livello di impatto paesistico del progetto^, che peraltro dispone che al fine di fornire ai progettisti un utile strumento conoscitivo per la fase di valutazione della sensibilità del sito e nel contempo per agevolare il compito degli uffici tecnici, le amministrazioni comunali possono fruire anticipatamente della facoltà riconosciutagli dall’art. 24, c. 2, lett. a) delle Norme di attuazione, e predeterminare sulla base degli studi paesistici compiuti e in coerenza con quanto indicato dalle ^Linee Guida^, la classe di sensibilità paesistica delle diverse parti del territorio comunale o di particolari aree di esso.

Che poi questi parametri siano - come si afferma - facilmente manipolabili, non compete qui sindacarlo.

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(8) POTERI LOCALI DI ESCLUSIONE (riferimento: art. 65)

D. È possibile un'esclusione totale della applicazione della legge regionale su tutto il territorio comunale in virtù dei poteri che l'art. 65 L.R. 20/2005 attribuisce ai Comuni?

R. Ovviamente no: la norma non parla mai di ^territorio comunale^, ma di ^ambiti territoriali^ (art. 65, c. 1) o di ^parti del territorio^. è pur vero che il territorio comunale è la somma degli ambiti e delle parti, ma una simile applicazione della legge apparirebbe elusiva dello spirito della stessa. Il problema è quale sia il limite sostanziale dei poteri di esclusione, da un lato, e dall’altro se, una volta affidato ai Comuni il potere di disciplinare il proprio territorio, sia consentito alla Regione imporre determinate tipologie di intervento alle amministrazioni comunali, indipendentemente dalle scelte locali.

D. L’individuazione delle zone territorio o delle tipologie per le quali non sarà possibile applicare il capo della legge reg. relativo ai sottotetti, dovrà avvenire esclusivamente attraverso i nuovi PGT o con altre modalità, vedi delibera di consiglio Comunale o varianti normative ai sensi della LR 23/97?

R. I Comuni hanno due possibilità: intervenire oggi o intervenire in sede di Piano delle Regole. Nel primo caso, quello che decidono vale 5 anni e comunque fino alla approvazione del PGT (art. 65, c. 1 quater). Nel secondo caso possono approvare le relative delibere, anche distinguendole per ambiti territoriali 8c. 1), parti del territorio (1bis) o tipologie di edifici o di intervento (1bis).

D. I Comuni che in precedenza avevano già deliberato sull'esclusione degli interventi dei sottotetti ( es. zona A divieto di modifica colmo e falde) , dovranno comunque, nel piano delle regole dei prossimi PGT, rideterminare le esclusioni o queste sono valide ancora oggi?

R. La l.r. 15/96 aveva una efficacia più limitata rispetto alla novella attuale: si parlava infatti di esclusione di parti del territorio ma limitatamente alle zone B e D. Ciò nonostante non vedo per quale motivo quelle esclusioni non siano valide ancora oggi: a meno di non ritenere che sia cambiato il contenuto stesso della norma – il che potrebbe anche essere – non esiste alcuna norma che disponga la caducazione automatica delle scelte di allora, tant’è che nessuna dubitava, entrata in vigore la l.r. 12, che quelle scelte fossero valide ancora oggi.

D. Come opereranno i Comuni? Con delibera di giunta, con delibera di consiglio, o con determina funzionario? Si deve utilizzare la l.r. 23/1997?

R. L’art. 65, comma I, parla di delibera di Consiglio comunale, e poi aggiunge ^possono ulteriormente ...^. Al di là di ogni valutazione intorno alla competenza istituzionale in materia di territorio, sembra che il legislatore voglia assegnare continuità tra le scelte di allora e quelle di oggi. La competenza pare quindi consiliare. La norma non dice se la delibera si inquadri necessariamente all’interno della l.r. 23/97: l’impressione è che il ricorso alla l.r. 23/97 (lettera ^i^) non sia necessario né corretto, perché non si tratta di varianti allo strumento urbanistico. Il problema credo invece stia nella verifica della legittimità della norma regionale sotto il profilo del rispetto dei principi generali in tema di partecipazione alla formazione del provvedimento finale, ormai non più limitato al meccanismo collaborativo delle osservazioni ma assunto - a partire dalla l. 1/2000 - a rango di sistema.

D. Il privato come viene informato, come può ricorrere e a chi, per far escludere il vicino o per farsi includere?

R. La l.r. 12/05 istituzionalizza (art. 2) i meccanismi partecipativi già accennati nella l.r. 1/2000. Il problema dell’impugnazione di una simile delibera è complesso, perché la giurisprudenza sta andando nel senso della sempre maggiore attenzione al requisito dell’interesse all’impugnazione: la mera residenza non è criterio sufficiente, essendo necessario un interesse attuale e concreto derivante dalla lesione che l’atto amministrativo produce al ricorrente. Certamente posso impugnare la delibera dove mi tocca direttamente (sono proprietario di un edificio), posso anche farlo se ho un fondo inedificato ma non edificabile perché il diritto alla realizzazione del sottotetto è connesso non alla presenza dell’edificio ma alla sua astratta realizzabilità, non posso farlo se sono proprietario di un fondo non edificabile.

D. Le facoltà date ai comuni e non ancora deliberate possono porsi come elemento di subordinazione e inibizione alla presentazione d'istanze per il recupero di sottotetti?

R. Assolutamente no.

D. Possono le Amministrazioni comunali, in sede di deliberazione consiliare, escludere dall’ambito di applicazione

  • edifici, che pur in zona servita da fognatura, non vi siano allacciati, a meno che i soggetti interessati non provvedano al riguardo?

    • Comprendo e condivido la finalità, ma temo che la risposta sia negativa: l’art. 65 parla di PARTI del territorio comunale, e di DETERMINATE TIPOLOGIE di edifici o di intervento, mentre la circostanza dell’assenza di allacciamento non rientra, a stretto dettato di legge, in queste categorie. Ed è anche vero che l’articolo 63, comma 3, dice che il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie (non allacciati), ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi pubblicazioni.
  • interventi in tutte le zone residenziali purché non comportino modifiche della sagoma del tetto nelle linee di gronda e di colmo e senza la formazione di abbaini?

    • Nutro dubbi: un simile disposto non applicherebbe direttamente la legge, che impone di operare, motivatamente, per ambiti o per tipologie;
  • edifici non dotati di spazi di parcheggio pertinenziali, nella misura minima stabilita per legge, a meno che i soggetti interessati non provvedano al riguardo prima del conseguimento dell’agibilità?

    • Negativo: così scritta, la norma avrebbe una applicazione retroattiva in tema di standard a parcheggio.
  • edifici, o loro porzioni, privi dell’agibilità, a meno che i soggetti interessati non provvedano a richiederla nel rispetto delle vigenti normative in materia?

    • Vale il primo punto.
  • edifici, o loro porzioni, abusivi e privi di titolo abilitativi?

    • Nobile finalità: ma tema che l’assenza di titolo non costituisca una tipologia costruittiva.
  • edifici, o loro porzioni, condonati, nel caso in cui le opere condonate abbiano comportato un aumento della s.l.p. (superficie lorda di pavimento) o della volumetria eccedente il 10% di quella ammessa dallo strumento urbanistico?

    • Come sopra, con l’aggiunta che la ristrutturazione edilizia degli edifici condonati è ormai ammessa (Corte Costituzinale 238/2000; Consiglio di Stato, 1807/1998) .

D. Possono le Amministrazioni comunali, in sede di deliberazione consiliare, imporre che il reperimento degli spazi a parcheggio avvenga obbligatoriamente, senza possibilità di monetizzazione?

R. La risposta è positiva per il caso di creazione di nuove unità: il divieto di monetizzazione è legittimo. Il rinvio all'art. 64, c. 3, riguarda infatti solo la misura dei parcheggi, non la loro monetizzazione.

D. Possono le Amministrazioni comunali, in sede di deliberazione consiliare, imporre il reperimento di un posto auto esterno alla recinzione per ogni unità abitativa nuova?

R. La risposta è negativa. Si tratta di spazi a standard edilizi, non urbanistici.

D. Le facoltà date ai Comuni non vanno in contrasto con il diritto alla " perequazione"?

R. La domanda è meno ingenua di quanto sembri e del tutto centrata sulla l.r. 12/2005. Non esiste un diritto alla perequazione: esiste la facoltà di applicare, in modo sistematico o meno, la perequazione di cui all’art. 11. Non esiste neppure una sola perequazione. E d’altro canto, il recupero dei sottotetti non configura un incremento volumetrico. Se invece si vuole dire che i sottotetti premiano l’esistente o quello che si può costruire, va detto che l’istituzionalizzazione del recupero dei sottotetti è quello che è, ossia una sorta di premio volumetrico concesso nell’interesse del territorio, affinché questo non venga consumato ulteriormente, nel rispetto dei principio di sostenibilità (art. 1. c. 2). Era scandaloso, sì, quello che premiava l’esistente, non quello che premia parti del il territorio utilizzando se del caso i meccanismi perequativi di cui all'art. 11.

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(9) VARIE

D. Nel rispetto del regolamento di igiene o è possibile avere deroghe?

R. Ovviamente sì, perché l’articolo 63, c. 5, non parla di rispetto delle NORME ma delle PRESCRIZIONI.

D. Come la chiedo la deroga con dia se devo dichiarare che ho progettato nel rispetto delle norme e regolamenti?

R. Domanda interessante e temo senza risposta, a stretto dettato: in realtà è la stessa legge che mostra di avere sfrontato il problema e di averlo risolto, là dove afferma che nel caso di DIA la denuncia deve contenere l’esame di impatto paesistico.

D. Se la zona non è servita da fognature?

R. Negativo (art. 63, c. II: … tutte le urbanizzazioni primarie).

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