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Decreto sviluppo: le misure per l'edilizia

Autore: Lorenzo Spallino

Data: 14.5.2011 [aggiornato il 13.7.2011]

Utilizzo: questo articolo è distribuito con licenza Creative Commons Attribuzione 2.5 Italia

Il d.l. 70/2011

È stato pubblicato sulla G.U. n. 110 del 13 maggio 2011 il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, "Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l'economia".

La legge di conversione

Il decreto, entrato in vigore il 14 maggio 2011, é stato convertito con legge 12 luglio 2011, n. 106, pubblicata sulla G.U. n. 160 del 12 luglio 2011.

Il simbolo nel testo indica le modifiche apportate in sede di conversione.

Le misure per l'edilizia

Le disposizioni del d.l. relative all'edilizia sono contenute:

• nell'articolo 4, comma 16, dove sono apportate modifiche al Codice dei beni culturali e del paesaggio nell'ottica di semplificazione dei procedimenti amministrativi relativi ad interventi edilizi nei Comuni che adeguano gli strumenti urbanistici alle prescrizioni dei piani paesaggistici regionali;
• nell'articolo 5, contenente disposizioni diverse unite dall'intento di "liberalizzare le costruzioni private".

Le misure dell'articolo 4, comma 16

Il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, é modificato:

1. all'articolo 10, comma 5, che sottrae alla disciplina di tutela le cose  immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, "opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni, se mobili, o ad oltre settanta anni, se immobili", nonché i beni indicati al comma 3, lettere a) ed e), dell'articolo 10 "che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni";
2. all'articolo 12, comma 1, riscritto;
3. all'articolo 54, comma 2, lettera a), di cui é sostituito il primo periodo;
4. all'articolo 59, comma 1, che limita la denuncia di trasferimento ai soli bei mobili;
5. ma soprattutto, all'articolo 146, comma 5, che estende il termine per il rilascio del parere delle Soprintendenze da 45 a 90 giorni, specificandone la natura obbligatoria ma non vincolante, con introduzione del silenzio assenso per l'ipotesi in cui esso non sia reso nei termini indicati. La previsione si applica unicamente all'esito :
   1. dell'approvazione delle prescrizioni d'uso dei beni paesaggistici tutelati, predisposte ai sensi degli articoli 140, comma 2, 141, comma 1, 141-bis e 143, comma 1, lettere b), c) e d);
   2. della positiva verifica da parte del Ministero su richiesta della regione interessata dell'avvenuto adeguamento degli strumenti urbanistici.

La disposizione originale (art. 4, comma 6, lettera e) del d.l. 70 é stata integralmente riscritta in sede di conversione (v. nuovo articolo 146 sul sito di Bosetti e Gatti).

Materiali: Autorizzazione paesaggistica semplificata: scheda di confronto con l'autorizzazione ordinaria

Le misure dell'articolo 5

Composto da 2.801 parole per 16.104 battute (spazi esclusi) va a interessare buona parte della normativa connessa all'attività edilizia, spaziando dal T.U. dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) alla legge n. 241 del 1990, al dichiarato scopo di "liberalizzare le costruzioni private". Utilizzando una modalità di scrittura normativa che si vorrebbe autoesplicante secondo le parole del ministro dell’Economia il quale avrebbe garantito, in conferenza stampa, che il decreto è un virtuoso esempio di “legge che si legge”, e cioè di legge che contiene al suo interno la spiegazione e l’interpretazione delle norme proposte, l'elencazione della normativa interessata è contenuta nel primo comma dell'art. 5. Ossia:

a) introduzione del"silenzio assenso" per il rilascio del permesso di costruire, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici e culturali;

b) estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio attività (DIA);

c) tipizzazione di un nuovo schema contrattuale diffuso nella prassi: la "cessione di cubatura";

d) la registrazione dei contratti di compravendita immobiliare assorbe l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza;

e) per gli edifici adibiti a civile abitazione l'"autocertificazione" asseverata da un tecnico abilitato sostituisce la cosiddetta relazione "acustica";

f) obbligo per i Comuni di pubblicare sul proprio sito istituzionale gli allegati tecnici agli strumenti urbanistici; 

g) esclusione della procedura di valutazione ambientale strategica
(VAS) per gli strumenti attuativi di piani urbanistici già sottoposti a valutazione ambientale strategica; 

h) legge nazionale quadro per la riqualificazione incentivata delle aree urbane. Termine fisso per eventuali normative regionali.

La legge 102/2011 di conversione ha introdotto:

hbis) modalità di intervento in presenza di piani attuativi seppur scaduti

Le innovazioni apportate alla normativa vigente dall'articolo 5

Le innovazioni "conseguentemente" apportate, come recita il comma 2 della disposizione, riguardano:

1. (comma 1, lettera a) il Testo Unico dell'Edilizia, D.P.R. 380 del 2001, del quale sono modificati gli articoli:
   • 5, comma 3, lettera a), dove la parola "autocertificazione" è sostituita con "dichiarazione";
   • 5, comma 4,  dove é stato inserito un comma 4-bis relativo alle modalità di presentazione in via telematica delle domande  presso lo sportello unico ( disposizione introdotta in sede di conversione);
   • 16, al quale é aggiunto un comma 2-bis, che impone a carico del titolare del permesso di costruire (non del lottizzante) l'esecuzione "diretta" delle opere di urbanizzazione primaria funzionali all'intervento di trasformazione urbanistica del territorio in ambiti soggetti a piani attuativi o strumenti equivalenti "comunque denominati", con definitiva disapplicazione dell'articolo 122, comma 8 (ma solo del comma 8), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163, per gli importi sotto soglia, mentre gli importi sopra soglia continuano a restare regolati dall'articolo 32 del Codice, salvo che con l'espressione "esecuzione diretta" si volesse intendere la soppressione dell'obbligo di qualsiasi forma di evidenza pubblica ( disposizione soppressa in sede di conversione);
   • 20, interamente sostituito, con introduzione del silenzio assenso per il permesso di costruire (v. Schema raffronto art. 20 T.U. Edilizia ante / post d.l. 70/2011);
   • 21, anch'esso sostituito, rinviando alle Regioni il compito di legiferare in materia di intervento sostitutivo per il rilascio di permesso di costruire;
   • 34, al quale é aggiunto un comma 2-ter che fissa al 2% la soglia di incremento di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, sotto alla quale non si é in presenza neppure di parziale difformità;
   • 59, comma 2;
   • 82, comma 2;

   Materiali: Procedimento di rilascio del permesso di costruire ante/post d.l. n. 70/2011

2. (comma 2, lettera b) la legge 7 agosto 1990, n. 241, alla quale sono apportate modifiche agli articoli:
   • 14 quater, comma 3, che fissa definitivamente in 30 giorni il termine entro il quale l'intesa Stato-Regioni deve essere trovata, diversamente provvedendo il Consiglio dei ministri;
   • 19, comma 1, primo periodo, e nel quale é stato introdotto un comma 6-bis, che riduce - solo per la SCIA in materia edilizia - a 30 giorni il termine per l'adozione di motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività;

   mentre l'art. 19 (immaginiamo come riformulato) è, per maggiore sicurezza degli uffici ministeriali che ne hanno speso l'applicabilità alla materia dell'edilizia, soggetto a interpretazione autentica secondo la disposizione contenuta nell'articolo 5, comma 2, lettera c, del d.l. 70/2011.

3. (comma 3) il Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, ossia il Codice Civile, che vede inseriti tra i contratti che "devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione" quelli che trasferiscono diritti edificatori (articolo 2643, comma 1, n. 2-bis) ( disposizione riscritta in sede di conversione);
4. (comma 3bis, introdotto in sede di conversione), di modifica dell'articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, tramite l'inserimento di una disposizione ampliativa di quella a suo tempo introdotta con il comma 46, articolo 31, Legge 23 dicembre 1998, n. 448 in tema di cessione in proprietà di immobili realizzati in forza di convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865;
5. (comma 4) l'articolo 12 del d.l. 59/1978, il cui obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza per i contratti di compravendita, o comunque di diritti immobiliari, é dichiarato assolto con la registrazione degli stessi (per le locazioni già la Finanziaria 2005 aveva stabilito che la registrazione dei contratti tiene luogo della comunicazione all'autorità di p.s.: L. n. 311/2004, art. 1, comma 344, capoverso);
6. (comma 4bis, introdotto in sede di conversione), relativo alla circolazione delle informazioni concernenti gli immobili contenute nei dati ipotecari e catastali;
7. (comma 5) la legge 447/1995, il cui articolo 8 vede inserito un comma 3-bis al fine di rendere possibile l'autocertificazione in luogo della relazione acustica;
8. (comma 6) la legge 69/2009 (Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile), il cui l'articolo 32 vede inserito un comma 1-bis che obbliga le amministrazioni locali a pubblicare sui rispettivi siti internet "gli elaborati tecnici allegati alle delibere di adozione  o  approvazione  degli  strumenti urbanistici", varianti comprese;
9. (comma 8) la legge 1150/1942 (Legge urbanistica), cui é aggiunto il comma 12, finalizzato a limitare l'applicazione dell'istituto della Valutazione Ambientale Strategica in presenza di piani attuativi di piani urbanistici già sottoposti a VAS;
10. (comma 8bis, introdotto in sede di conversione), portante ulteriore modifica all'articolo 17 (Validità dei piani particolareggiati) della legge 17 agosto 1942, n. 1150, tramite l'introduzione di un comma 3, regolante l'ipotesi di decorso del termine di validità dei piani particolareggiati e successiva mancata compilazione d'ufficio nel biennio successivo per le porzioni inattuate, con la possibilità per l'A.C. di accogliere proposte di formazione e attuazione di singoli sub-comparti, indipendentemente dalla parte restante del comparto, per iniziativa dei privati che abbiano la titolarità dell'intero sub-comparto.

La riedizione del Piano Casa

I commi da 9 a 14 dell'articolo 5 contengono norme finalizzate, in via permanente, alla incentivazione del patrimonio esistente attraverso la sua razionalizzazione e riqualificazione. Lo scopo viene così perseguito:

1. (comma 9) assegnazione alle Regioni, tutte, del termine di sessanta giorni dalla entrata in vigore della legge di conversione ( modifica introdotta in sede di conversione), e quindi entro l'11 settembre 2011, per l'approvazione di legislazioni dedicate che prevedano, anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione,
   1. il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;
   2. la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
   3. l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
   4. le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti, con esclusione di edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, salvo che si tratti di edifici per i quali "sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria" (comma 10);
2. (comma 11) decorso inutilmente il termine dell'11 settembre 2011( modifica introdotta in sede di conversione) "e sino all'entrata in vigore della normativa regionale", la possibilità di realizzare gli interventi di cui alle lettere a/d attraverso il ricorso all'istituto del permesso in deroga (articolo 14 D.P.R. 380/2001) "anche per il mutamento delle destinazioni d'uso", non contemplato dalla disposizione in questione;
3. (comma 13) sempre decorso il termine dell'11 settembre 2011 ( modifica introdotta in sede di conversione) e sempre "sino all'entrata in vigore della normativa regionale", per le sole Regioni a statuto ordinario si applicano le disposizioni contenute nel comma 13 dell'articolo 5, ossia
   1. è ammesso il rilascio del permesso in deroga agli strumenti urbanistici ai sensi dell'articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
   2. i piani attuativi, come denominati dalla legislazione regionale, conformi allo strumento urbanistico generale vigente  ( modifica introdotta in sede di conversione), sono approvati dalla giunta comunale;
4. (comma 14) successivamente al 10 novembre 2011 ( modifica introdotta in sede di conversione), ossia 120 giorni dall'entrata in vigore del decreto della legge di conversione, i principi secondo i quali le Regioni avrebbero dovuto legiferare (comma 9) diventano "immediatamente applicabili alle Regioni a statuto ordinario che non hanno provveduto all'approvazione delle specifiche leggi regionali". Fino alla approvazione delle leggi regionali "la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale, ai sensi del comma 6 lettera b)" ( il testo originale - che parlava di comma 9, lettera a - é stato corretto in sede di conversione) "è realizzata in misura non superiore complessivamente al venti per cento del volume dell'edificio se destinato ad uso residenziale, o al dieci per cento della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso".

Materiali: Decreto sviluppo: timeline Piano Casa 2011

Il differimento delle sanzioni amministrative per le dichiarazioni di variazione di consistenza o di destinazione degli immobili

Il comma di chiusura dell'articolo 5 (comma 15) dispone il differimento al 1° luglio 2011 del termine previsto nel comma 12 del D.lgs. 23/2011 per la quadruplicazione degli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l'inadempimento degli obblighi di dichiarazione agli uffici dell'Agenzia del territorio degli immobili e delle variazioni di consistenza o di destinazione dei medesimi previsti (articoli 28 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, sono quadruplicati). La disposizione interesse le amministrazioni locali in quanto il 75 % dell'importo delle sanzioni irrogate a decorrere dalla nuova data "é devoluto al comune ove é ubicato l'immobile interessato".

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